星空体育官网北京楼市现状：别再乱买房这些板块未来3年将横盘

　　星空体育app下载我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　紫竹院路和板井路把片区割裂开，道路四旁的绿化带，隔离带杜绝了区域的商业发展空间，蓝靛厂村等大片地段未整理，整个区域其实是比较冻结的状态。

　　往南是海淀五路居基本纯住宅区，但没有向外延伸；主要的人气在北面远大园区域，而远大园整体人流是聚拢于北面金源一带，南面荒废。

　　提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过星空体育官网。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的线岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是最好；父母跟我们一起住，最好是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形式看，这两套房子有没有持有的价值星空体育官网，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢

　　回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

　　提问：房姐好！儿子去重庆工作要几年的时间，想在重庆投资个小户型住宅，恳请房姐赐教：1、重庆现在适合房产投资吗？如果适合，哪个区域更好？能给推荐几个小区吗？2、最近看了两个江北区的楼盘，一个是北滨路2011年的珠江国际单价1.8万，另一个是新盘江北嘴1号院单价2.8万。这两个楼盘怎样？盼回复，衷心感谢！

　　回答：1. 重庆雪坡长，可以入 2. 珠江太阳城的算得上重庆极佳位置之一，珠江国际又是其中品质最高最新的组团，介于观音桥和江北嘴两大财富中心之间的位置，后期潜力不错的。江北嘴1号院属于CEO盘 不推荐。 另外推荐看下 冉家坝橄榄郡、天一新城、紫都城、长安丽都，江北嘴紫御江山，南坪经开区罗马假日、东原檀香山等。

　　提问：请问双井富力城和富力城d区都有什么小毛病？富力城各个区哪个更好 abcde区怎么排序？富力城和富力d区在京城居住品质和投资价值上处于什么水平？谢谢！

　　回答：你好，富力城初期的定位很明确，主要面向核心商圈工作的中青年人，因此其规划主要采用了舒适性一般的板塔式，由于把板式的进伸做得很大，因此其很多户型南北不通透，在具体户型上，也采用了紧凑的布局。 买富力城的业主都是看中了位置+品质+通勤，富力城实则是丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 物业也玩砸了，如果不是有大量业主托着，价格掉的比较快。 D区离双井站略远，但离广渠门站还比较近，D区品质比A区强半个档次，闹中取静。 如果是投资角度，更倾向入手首城国际，牛市中涨幅会更大。

　　提问：房姐你好，首次请教。1、目前有一套立水桥商住挂出一个月状态在租，有没必要解除租约继续卖；2、目前工作在海淀四季青西四环，stsd子弹180，看了石景山的西现代城和雍景双卢，这两个小区怎么样，只考虑保值和自住；3、对于总款380以内的丰台和朝阳有没推荐；4、个人对于今年卖出和买入的时间期限定在五月份(商住客户真少啊)和九月份前搞定，房姐建议时间点是什么5、一直有个跳槽想法，29岁，是在国企里面安稳供贷还是去外面再拼一次，发现脚是越来越挪不动了

　　回答：1. 看租客是不是配合看房，还有房屋的整洁度如何，都还行的话，就继续出租，否则就收回吧 2. 建议选雍景双卢吧，西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 3. 丰台看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场，朝阳看下 常营、石佛营、十里堡板块 4. 时间点没问题，按你自己的节奏来定。 5. 如果是跳槽，多和猎头保持接触，去其他企业面试，看看自己外面的身价和技能契合度，这样再去判断，更加客观。

　　提问：房姐好～新人首问。 我是大学老师，目前有首套购房资格，有刚需，孩子以后上学的问题不担心，学校有附属系统。考虑到通州未来的发展，最近想购买通州的一套南向的两室一厅中等户型，预算在300-350w，首付110-130吧。想请教房姐几个问题： 1. 买首套，在通州合适吗？还是说可以考虑其他城区？ 2. 如果年底前在通州买，哪些地段的楼盘比较适合上车呢？最近看了北苑，通州北关，日光清城，金地格林等地方的房子，还没有实地考察。 还请房姐指点～多谢！

　　回答：1. 通州可以买，长期看好 2. 金地格林是比较典型的接受通州溢价。 道路进出不便，高压线环绕，出门火葬场，地铁4公里...价值其实非常见底。 建议看 DBC加州小镇 长城国际。

　　提问：房姐你好！我和老公37岁，非京户口，户口落在天津武清。北京积分落户无望。目前北京望京花家地小区有一套55平的老破小，孩子上花家地实验小学四年级。想稍微改善下住房，希望房子能增值，打算几年后再出手换个大点的。武清区南湖花样年花郡有89平房子一套，市值120-130万。 打算孩子小升初回天津市区上学。目前计划卖掉武清的房子在和平或者南开河西换一个老破小，统筹或者摇号。希望孩子上个好的中学。房子能住不住无所谓，不能住就就近租房。 老公目前年收入大概50-100万税后，大概可以保持10来年。保底能有50万 我自己目前税后收入28-30多万.包含了公积金。我的工作比较稳定，如果不去天津可以工作到退休。但是两年后孩子去天津我需要陪读，天津工资很低，可能会面临永远失业的问题，就靠老公一人收入。 目前北京换房考虑在望京，因为孩子还要上学两年。总预算500万，目前房子扣掉贷款卖出后到手估计在330万左右，年底能有个30-50万的收入。所以手头也就360-380万的现金用来换房。预算500万的房子，但是也想考虑升值问题。因为天津也要换房，还有我失业问题，不敢贷款太多。 想换方舟苑一期97念电梯房80平，500万多一点，离学校近；附近没有太近的地铁。 或者世安家园80平电梯房，有的不到500万，但是离学校远一点，接送麻烦一点。还有个变电站在附近的梗。2000年房子。 还有南湖中园一区，2000年房子，楼梯房75平也是500万上下。 望京新城的房子感觉很贵了。 或者其他的小区的房子，主要目的上学方便，以后好出手，有升值潜力。哪个社区更有潜力？ 我在望京老公在酒仙桥上班。

　　回答：方舟苑的房子也有点老了，不太推荐 世安家园和南湖中园房子没有硬伤，可以入，都能跟上大盘 望京还可以看看南湖东园，还有安贞板块可以看看安贞里，亚运村板块看看安慧北里、安苑北里、安慧里

　　提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？

　　回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。 当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。

　　提问：你好 本人住五棵松公房 ，现有*马连道南街丽阳四季83两居 *西四环永定路89两居在孩子名下 *外省广西北海一套联排小边户 现在很低迷卖不上价 也就300左右 其中100贷款 基本没赚到 诉求如果lh 变满五唯一卖掉马连道的两居现在也就卖到720左右，再凑凑借些可到1000，置换面积大些的总价在1000的可全款 ❓求问现在这样的操作是否有必要，还是等4-5年后孩子18岁再去置换？ ❓如可以换求问总价高些要贷款呢还是把北海的也卖掉好些？还是等北海行情好些再出 先贷款 置换目的是投资保值 *看过的盘有西边的融创长安和玺 148四居 边户总价在1090左右 主卫暗 中间户 两个暗卫 旁边华润长安九里面积单价差不多 *北边的幸福里 130的三居 总价1000万 **东边的中海首开拾光里上叠房本160使用230的总价1300起*南边的中旅亦府170毛坯总价1000 ❓如有必要现在置换您看我这几个盘可否或哪个更好， 如都不理想 有合适的投资改善盘麻烦您帮推荐下，二手房没买过 不知怎样买到好房 二手房淘房有什么简单的可以遵循的条件吗

　　回答：1. 广西北海的联排，没有自住需求就趁早出掉吧，没有持有价值的，资金完全被套住，利用率极低，不涨就是亏 2. 现在能置换就置换，5年周期来看，房价只会比现在更贵。现在的市场没有大跌的可能，振荡上行会是主旋律，无形的手也不会让房价大跌的，只是不想让它涨太快，所以早上车一定是对的。 3. 建议主看华润长安九里和幸福里吧，中旅亦府可以备选。长安和玺 自住还行，但金融属性不足。首开拾光里地段略差，万年洼地，而且叠拼保值能力本就一般。 现在1000上下的二手房，像一直推荐的双井和望京都涨幅不低了，房源选择上也不多，现在看下 新北苑、九龙山、四惠、CBD板块附近。 如何选筹看看精华主题，你会有个大概了解.

　　提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住 小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑学区房，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好

　　回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有

　　提问：智慧与美丽并存的房姐，你好！首次提问，潜水了几个月，一直都在按照你的购房攻略在看房子，目前我的情况是，夫妻不是北京户口，子弹250，月供最多能承受2w，小孩不到一岁，想买个跟的上大盘的自住的房子，通勤优先，带点学区。由于我在外地已经购房，结婚时考虑到后期会到北京购房，虽然结了婚有了小孩，但是和老婆未领结婚证，我老婆在北京已经交了7年的社保的问题，不知道，我们这种情况，她是否具有在北京SFSD的资格？问题2.望京花园星空体育官网，84平的西北向很低楼层的，535的价格入手，合适吗？问题3.南三环马家堡的明日嘉园和旭日嘉园，这两个小区的房子，能够跟上大盘吗？4.晨光家园和南三环明日嘉园，旭日嘉园，通惠家园，望京板块，该如何选择？5.我们这个首付，您还有哪些地方推荐，能够推荐饭具体小区更好，（回龙观板块离我们工作的地方太远，我们就没考虑），麻烦美丽的房姐在百忙之中抽出一点时间，帮忙解答一下。

　　回答：1. 你老婆名下没有贷款就有SFSD资格 2. 望京花园可以入，属于市场价。 3. 首选望京其次马家堡，还可以看下望京的南湖东园二区

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